Eine Baufinanzierung ist die größte Schuld im Leben der meisten Menschen – und gleichzeitig die komplexeste. Wer die Grundbegriffe versteht, trifft deutlich bessere Entscheidungen.
Bauzinsen Mai 2026: 3,9–4,0 % bei 10 Jahren Zinsbindung
Nach den Hochs 2022–2023 (bis zu 4,5 %) haben sich die Bauzinsen bei rund 3,9–4,0 % für 10-jährige Zinsbindung stabilisiert (Quelle: Interhyp, Mai 2026). Bei 15-jähriger Bindung zahlt man 0,2–0,3 % mehr.
Annuität = Zins + Tilgung
Die monatliche Rate einer Baufinanzierung heißt Annuität und besteht aus zwei Teilen:
- Zinsen: Anteil für die Nutzung des geliehenen Kapitals
- Tilgung: Anteil, der die Schuld reduziert
Wichtig: Das Verhältnis verändert sich mit der Zeit. Am Anfang überwiegen die Zinsen, gegen Ende überwiegt die Tilgung – bei gleicher Monatsrate.
Beispiel: 400.000 € Darlehen, 3,9 % Zins, 2 % Tilgung
- Monatliche Rate: (3,9 % + 2 %) / 12 × 400.000 € = 1.967 €
- Davon Zinsen im 1. Monat: 400.000 € × 3,9 % / 12 = 1.300 €
- Davon Tilgung im 1. Monat: 1.967 € − 1.300 € = 667 €
- Restschuld nach 10 Jahren: ca. 322.000 €
Kreditrechner
Berechne Monatsrate, Gesamtzinsen und Tilgungsplan für Deinen Kredit ode…
Sondertilgung: Wie viel spart das?
Die meisten Baufinanzierungen erlauben jährliche Sondertilgungen von 5–10 % der Darlehenssumme ohne Vorfälligkeitsentschädigung.
Beispiel: 400.000 € Darlehen, 3,9 %, 2 % Tilgung. Jährliche Sondertilgung von 5 % = 20.000 €:
| Ohne Sondertilgung | Mit 20.000 € Sondertilgung/Jahr | |
|---|---|---|
| Laufzeit | ~29 Jahre | ~17 Jahre |
| Gesamtzinsen | ~215.000 € | ~155.000 € |
| Ersparnis | – | ~60.000 € |
60.000 € gesparte Zinsen durch regelmäßige Sondertilgungen – ohne Ratenerhöhung.
Forward-Darlehen: Zinssicherung für die Anschlussfinanzierung
Wer seine Zinsbindung in 2–5 Jahren verlängern muss, kann sich heute schon die aktuellen Zinsen per Forward-Darlehen sichern. Aufpreis: ca. 0,01 % pro Monat Vorlaufzeit.
Lohnt sich bei: Anhaltendem Zinssteigerungsumfeld. Lohnt sich nicht bei: Fallenden Zinsen (dann besser kurze Zinsbindung wählen und abwarten).
Was ist wichtiger: Zinssatz oder Tilgung?
Beide Hebel wirken stark, aber verschieden:
- 0,5 % niedrigerer Zinssatz bei 400.000 € spart über 30 Jahre ca. 40.000 €
- 1 % höhere Tilgung (von 2 % auf 3 %) verkürzt die Laufzeit um ~7 Jahre und spart ca. 50.000 €
Wer kann, sollte höhere Tilgung wählen – das wirkt langfristig stärker als der Zinsnachlass.
Fazit
Eine Baufinanzierung zu verstehen bedeutet, bessere Entscheidungen über Tilgung, Sondertilgungen und Zinsbindung zu treffen. Mit den richtigen Stellschrauben lassen sich bei einem 400.000-€-Darlehen schnell 50.000–100.000 € sparen.